マイホームを買うときに覚えておきたい７つの年代～新耐震設計基準はいつから？

不動産に関する法律は、たびたび改正が行われたり新しい法律が施行されるため、その年代を知っているかいないかで、選ぶマイホームの性能や制度が異なります。

ちなみに、マイホームを買うときに覚えておきたい主な年代は、昭和56年の建築基準法の改正を含めて、以下の7つの年代です。

おおまかに知っておくと、住宅購入の際の参考になります。
特に中古住宅のときは知っておくべき必須事項ともいえそうです。

１．昭和56年6月・・・・新耐震設計基準のスタート

昭和53年に発生した宮城沖地震後の昭和56年6月に建築基準法が改正され、耐震設計基準が抜本的に見直されました。
これにより、震度5強程の中程度の地震では殆ど損傷せず、震度6強程度の大地震では建物は損傷しても、人命に被害を及ぼす倒壊は生じないことを目標とする「新耐震設計基準」が施行されました。

２．平成12年4月・・・・新築住宅の10年間の瑕疵担保責任の義務化、住宅性能表示制度の創設

この年に、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行されました。
これは新築住宅への規制です。

新築住宅の場合、建設業者は、引渡しの時から10年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分（基礎、床、柱、梁、壁、屋根等）又は雨水の浸入を防止する一定の部分（屋根、外壁等）について、瑕疵担保責任を負うことが義務付けられました。

瑕疵担保責任 とは、売買契約の目的物(宅地または建物)に、契約の締結当時に既に欠陥・キズ(隠れた瑕疵)があった場合、売主が買主に対して負う責任のこと。売主が買主に対して負う責任とは、瑕疵の修復をしたり、損害が発生した場合に損害金を支払うこと。（コトバンクより）

また、住宅性能表示制度が創設されました。

これは住宅性能を等級でランクづけしたり、数値で明確に表示することによりその住宅の性能をわかりやすく伝えるための制度です。

詳しくは　一般社団法人住宅性能評価・表示団体　のＨＰで

国土交通省に登録する団体だけが住宅性能評価を行うことができます。

設計段階（図面上）での「設計住宅性能評価」と、建築現場（基礎、枠組み、内装、竣工時の最低4回）での「建設住宅性能評価」の、2種類があります。
制度を利用するか否かは、事業主の任意です。

３．平成12年6月・・・・木造住宅の耐震基準の強化

この年は、木造住宅の耐震性を強化するための大幅な改正が行われました。

地耐力に応じた基礎構造の規定が定められ地盤調査が実質的に義務化されたり、引抜き金物の規定および耐震壁の配置・バランスの数量化が規定されたりと、主に木造住宅の耐震性がさらに向上されることとなりました。

４．平成15年7月・・・・シックハウス対策規制の導入

この年は建築基準法が改正され、社会問題となっていたシックハウスに関しての規制
が盛り込まれました。

規制対象となる化学物質の明確化、ホルムアルデヒドに代表される化学物質を発散する内装材の使用制限や特定の化学物質を添加した建材の使用禁止、さらには、いわゆる24時間換気システムの義務付け等、シックハウスの原因となる化学物質を低減するための規制が施行されました。

５．平成19年6月・・・・構造計算適合性判定の導入、中間検査の義務化

平成17年に発覚した構造計算偽装問題から、この年建築基準法および建築士法が改正されました。

再発防止のため、建築確認・検査の厳格化、民間検査機関に対する指導監督の強化、建築士に対する罰則の強化などが施行され、高さ20ｍを超える鉄筋コンクリート造や高さ13ｍ超又は軒の高さ9ｍ超の木造建物等一定の高さ以上の建築物について、新設の指定構造計算適合性判定機関による構造計算の審査が義務付けられました。
また、階数が3階以上の共同住宅については、一定の工程等に係る工事を終えたとき、その都度、建築主事の検査（中間検査）を受けることが義務付けられました。

６．平成21年6月・・・・長期優良住宅の普及の促進

長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅（長期優良住宅）を普及促進することにより、環境負荷の低減、良質なストックを次世代に承継することで、より豊かで優しい暮らしへの転換を図る目的として、「長期優良住宅普及促進法」が施行されました。

耐久性・耐震性・省エネ等が優れた住宅は長期優良住宅に認定され、住宅ローン控除や購入時、居住後の税制面の軽減優遇措置が受けられます。

７．平成21年10月・・・・瑕疵担保責任履行の確保のための資力確保措置の義務化

平成12年4月施行の「品確法」により、新築住宅の売主である宅地建物取引業者又は請負契約の請負人である建設業者は、建物の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、引渡しの時から10年間瑕疵担保責任を負うこととなっていますが、売主等が倒産したり相応の資力を有しなくなったときには、瑕疵担保責任を果たすことができないこととなり、住宅購入者は極めて不安定な状態に置かれていました。
そこで、新築住宅の購入者等を保護する目的で新たな法律が制定され、売主等は、平成21年10月1日以降に買主等に引渡しをする新築住宅について、保証金供託義務又は保険加入義務が課されることとなりました。
これにより、売主等が買主等に対しての瑕疵担保責任を確実に履行することが担保され、又、万が一、倒産などにより瑕疵を補修できなくなった場合でも、保証金の還付又は保険金により必要な費用が支払われることとなりました。

中古住宅を購入する際は、何年に建設されたかによって受けている規制の種類が異なります。

プロのアドバイスをもとに、自分にあう住宅を選ぶヒントになれば幸いです。