売主、販売提携、仲介・・・不動産会社（宅建業者）の役割はどう違うの？

＊売主は総責任者。販売提携（代理）、仲介は売買のお手伝い
マイホームの売買に係る不動産会社の関わり方の違いを、「取引態様」といい、「売主」「販売提携（代理）」「仲介（媒介）」の３種類があります。

売主とは？

売主は、土地や購入した土地にマンションや一戸建てを企画、建設して売出す総責任者のことをいいます。
物件に対して責任持つのはあくまでも売主です。
又、中古物件でも不動産会社が売主として、売買されるケースもあります。

販売提携とは？

販売提携（代理）は、売主の不動産会社等に代わり、販売会社が販売業務を代行する方法です。販売会社は、モデルルームの運営や購入申込の受付、契約事務など、販売の仕事を担当します。

仲介（媒介）とは？

仲介は、専門用語で媒介といいます。
不動産仲介会社は売主の依頼を受け販売活動をし、買主が現れたら、両者の条件を調整して売買価格等を決め、契約事務を行います。反対に、買主の依頼を受け、条件に合う物件を探すのも仕事のひとつです。
仲介の場合、売主、買主ともに、仲介会社に仲介手数料を払う必要があります。
仲介手数料の上限は、「（消費税抜き売買代金×3％＋6万円）×1.08（消費税）」（物件価格が400万円を超える場合）と、宅地建物取引業法で決められています。

不動産会社（宅建業者）の信頼度はどう判断する?

宅建業者の免許は、「国土交通大臣免許」と「都道府県知事免許」があります。
１つの都道府県だけに事務所を設置する場合は都道府県知事が免許を与え、2以上の都道府県に事務所を置いて営業する場合には、国土交通大臣が免許を与えます。

信頼度のチェックポイント

• 店頭にある「業者票」をチェック
• 都道府県の宅建業法所管課での「業者名簿」の閲覧
  （千葉県では、県庁の県土整備部　建設・不動産業課　不動産業班で閲覧できます）
• 業界団体への加入の有無
• 広告を見てチェック

自分に合った仲介会社、営業マンを見つけよう

中古物件を買うケースでは、仲介会社に依頼することとなります。自分たちの希望や購入条件などを話して、それにふさわしい物件を探してもらい、それを見学して最終的に判断する、という形で物件探しが進みますが、いかに信頼でき、気の合う仲介会社、担当者に出会えるかが重要なカギになります。
仲介会社は、全国チェーンの大手系から、地元系不動産会社まで種々です。不動産業というのは一種の地場産業ですので、地域密着で営業する地元系不動産業者は情報収集能力や調査能力に優れていることから、過去の消費者調査でも、地元系不動産業者に対する満足度は高い結果が出ています。

営業保証金と弁済業務保証分担金

宅地建物に関する取引において、宅地建物取引業者から損害を受けその業者に損害賠償を請求することになりましたが、宅地建物取引業者は支払うお金がないと言い、いつまでたってもお金が支払われません。万が一、このようになってしまった場合、どうなるでしょう？
実は、宅地建物取引業者が営業を開始するにあたって、一般消費者に損害を与えないように措置をするために、「営業保証金」というものを所定の供託所に供託するか、宅地建物取引業の保証協会に加入して「弁済業務保証金分担金」を納付する必要があります。
一般消費者の方が宅地建物取引業者との宅地建物の取引きにより損害を受けた場合に、手続きを踏み承認が得られれば、この「営業保証金」や「弁済業務保証金分担金」により損害を受けた相当額の弁済を受けられることになっており、宅地建物取引業法で消費者が安心して宅地建物取引業者との不動産取引が行えるような制度が整っています。