住宅の建築に関しては法令上で様々な制限があります。
購入を検討するにあたり、チェックすべきポイントをまとめてみました。

1.「用途地域」は、環境を見る上でも重要なポイントです。

用途地域とは、都市計画法でどんな種類の建物が建てられる地域かを規制しているものです。

「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」の12種類に区分されています。
土地購入希望者、一戸建て購入希望者は特に要チェックです。

2．建ぺい率・容積率～希望するボリュームの家が建てられるのか？

建ぺい率・容積率は、用途地域や都市計画により土地ごとに定められている建物の規模(広さ)に対する規制を示す基準で、その土地にどのくらいの建物が建築できるかを示すものです。その割合によっては、買った土地に希望の大きさの建物が建築できなかったり、中古一戸建住宅では、増築や将来の建替えに制限を受けることにもなりかねないので、十分なチェックが必要です。

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積（通常は1階の床面積）の割合で計算されます。

例えば、建ぺい率60％の地域の150㎡の敷地には「150㎡×60％=90㎡」となり建築面積90㎡までの建物が建てられます。
また、容積率は、敷地面積に対する延床面積（各階の床面積の合計）の割合のことで、例えば、容積率200％の地域の150㎡の敷地には「150㎡×200％=300㎡」となり延床面積300㎡までの建物が建てられます。

敷地は建築基準法に規定する道路に適法に接しているか？

道路条件もマイホームの重要なポイントです。建築基準法では、都市計画区域内の建築物の敷地は、幅員が原則として4ｍ以上の道路（特定行政庁が指定する区域においては、原則6ｍ以上）に、2ｍ以上接していなければならないと定めています。（これを「接道義務」といいます。）

建築基準法上の道路とは、普通いわゆる公道のことをいいますが、ときどき細い道や行き止りの道などで私道のケースもあります。

私道については、その道路についての所有権があるかどうかということが大切で、私道持分が無いと銀行ローンが否認されたり、道路所有者に対して通行許可や建替え時の上下水道引込みの掘削許可が必要になったりします。従って、私道の場合は、私道持分の有無や利用制限等を十分チェックすることが重要です。

建築基準法上の主な種類

・公道（幅員4ｍ以上の国道、都道府県道及び市町村道）

・私道（位置指定道路・・特定行政庁から道路位置の指定を受けた幅員4ｍ以上の私道）

・みなし道路（2項道路・建築基準法施行時に建物が建っていた幅員4ｍ未満の道で特定行政庁が指定した道路(公道・私道)）

市街化調整区域ではないか？

市街化調整区域とは、市街化を抑制するための区域で、この区域に所在する土地については、原則として、宅地の造成および建物の建築が禁止されます。
ただし、開発許可を受けて造成された土地や市街化区域に隣接、近接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している区域では、例外的に建築が可能なケースもあります。所在地を管轄する市町村の建築課等に問合せをし、確認が必要です。

農地ではないか？

農地または採草放牧地について、所有権を移転しまたは地上権などの設定もしくは移転をする場合、当事者は、農業委員会または都道府県知事の許可を受けなければならない（ただし、市街化区域内にある農地については農業委員会への届出制）など、いくつかの制限があります。取引には注意を要します。

がけ条例（千葉県建築基準法施行条例の第4条）の適用はないか？

条例条文中では、「がけ」の定義として、

硬岩盤以外の土地であり、斜面の角度が30°を超えており、なおかつ　高低差が2ｍを超えるものと規定しています。

がけ条例が適用される土地では、原則的に木造住宅などは、構造耐力上安全な擁壁が設置されていないときは、

＊がけ上に建築する場合にあっては、がけの下端からそのがけの高さの1.5倍
＊がけ下に建築する場合にあっては、がけの上端からそのがけの高さの2倍に

相当する距離以内の場所に、住宅を建築することができません。

なお、がけ下に住宅を建築する場合においては、その外壁及び主要構造部を鉄筋コンクリート造等耐力を有する構造とし、かつ、がけ崩れ等に対して安全な措置を講じたときは、建築が認められます。